繼8月31日下午國務(wù)院新聞辦公室舉辦了“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)后，當(dāng)日晚間廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局緊急發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。通知明確，規(guī)范二手住房市場交易秩序，推動(dòng)二手住房市場運(yùn)行更加健康平穩(wěn)，為二手住房交易提供市場參考，規(guī)范交易秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期。

而這也是繼深圳、成都、無錫等地提出相應(yīng)政策后，二手房參考價(jià)格政策再次出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士較為一致的認(rèn)為，二手房參考價(jià)格的出臺(tái)能夠合理引導(dǎo)價(jià)格走勢，抑制過高標(biāo)價(jià)的出現(xiàn)。

與此同時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，廣州多平臺(tái)房源歷史參考均價(jià)已經(jīng)隱去，而部分社區(qū)的參考價(jià)比起最新成交單價(jià)來說，“砍掉”了超過三分之一。此前出臺(tái)過相關(guān)二手房參考價(jià)格政策的城市，二手房市場的熱度也已經(jīng)出現(xiàn)了明顯降溫。

多城出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)

2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，而后幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了變革巨浪，監(jiān)管政策陸續(xù)出臺(tái)，與之配套的金融政策也不斷完善。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，自2020年9月至2021年8月，貝殼研究院監(jiān)測的86省市共出臺(tái)調(diào)控監(jiān)管政策278次，各線城市出臺(tái)政策次數(shù)占比逐漸呈現(xiàn)均勻分布，8月份三四線城市調(diào)控政策占比明顯提高。值得關(guān)注的是，在諸多調(diào)控政策中，多城首次提出了針對二手房市場的二手房指導(dǎo)價(jià)政策。

8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，表示將基于去年一年二手房網(wǎng)簽成交價(jià)格，結(jié)合多方因素形成對二手住房交易的參考價(jià)格，并請掛牌房源部門進(jìn)行對照自查。

參考年內(nèi)多地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策來看，這并不是二手房指導(dǎo)價(jià)首次出現(xiàn)在大眾視野。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者的不完全統(tǒng)計(jì)，2021年2月，深圳首次提出有關(guān)二手住房交易參考價(jià)格的相關(guān)調(diào)控，稱將形成全市住宅小區(qū)二手房的交易參考價(jià)格;2021年3月，無錫建立二手房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制，表示將加強(qiáng)多方管控;2021年5月，成都發(fā)布二手房成交價(jià)格參考機(jī)制，加大信息的公開力度。而后，西安、上海、紹興等多城也紛紛出臺(tái)有關(guān)二手房指導(dǎo)價(jià)的相關(guān)調(diào)控政策。

貝殼研究院認(rèn)為，參考價(jià)的設(shè)定一方面合理引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期，抑制房源標(biāo)價(jià)過高，進(jìn)而調(diào)整二手房市場價(jià)格，同時(shí)使得二手房交易更加透明，買賣雙方信息對稱;另一方面銀行將依據(jù)參考價(jià)發(fā)放貸款，貸款將不再隨著價(jià)格上漲而增長，相當(dāng)于控制了購房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制依靠貸款多次購房的投資需求。

此外，多城擲出的“二手房指導(dǎo)價(jià)”這枚深水炸彈，或許也將激起金融市場的水花。深圳市發(fā)布相關(guān)政策解讀時(shí)提到，“引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。”同時(shí)，在廣州發(fā)布的通知中，第二條也寫道“二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。”

可貸款額度大幅下降，多小區(qū)二手房源下架

實(shí)際上，《華夏時(shí)報(bào)》記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二手房指導(dǎo)價(jià)的落地對于二手房總價(jià)的影響可謂是立竿見影的。

以廣州市公示的首批二手房交易參考價(jià)格之一的保利心語花園小區(qū)為例，第三方交易平臺(tái)最新單價(jià)顯示為15萬元/平米-17萬元/平米不等，總價(jià)為1220萬-1249萬元，若按照廣州市給出的參考交易價(jià)格9.7萬/平米計(jì)算，總價(jià)約698萬-749萬，總房款打折金額超400萬元。

值得關(guān)注的是，記者在查閱相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，有平臺(tái)顯示近兩年保利心語花園房價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)上漲態(tài)勢，2019年10月其出售價(jià)格約為8萬/平，低于官方給出的參考價(jià)格，2021年4月后出售價(jià)格保持在10萬/平之上。換言之，若完全按照參考價(jià)進(jìn)行交易，似乎僅會(huì)對2021年4月后購入該小區(qū)房產(chǎn)的業(yè)主產(chǎn)生較大影響。

“剛需購房，一天一個(gè)政策，實(shí)在是焦慮。”微博平臺(tái)上，一名有二手房剛需需求的人士表示，雖然政策在規(guī)范市場，但是其購房的首付款出現(xiàn)了暴增，現(xiàn)在只能繼續(xù)觀望。

記者通過簡單計(jì)算發(fā)現(xiàn)，以保利心語花園77平房屋總價(jià)為1220萬，單價(jià)為16萬/平米為例，按照參考價(jià)的9.7萬計(jì)算，銀行會(huì)以總價(jià)約747萬作為參考值，放貸約523萬，在實(shí)際成交金額仍為1220萬的情況下，首付則會(huì)從370萬上漲至697萬。(數(shù)據(jù)以按揭7成，按揭30年，最新LPR4.65%計(jì)算)

與此同時(shí)，微博平臺(tái)中也有討論者表示，政策落地后應(yīng)該不會(huì)一刀切，相信最終的調(diào)控結(jié)果能夠推動(dòng)廣州二手房市場的健康運(yùn)行。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次廣州政策出臺(tái)，引起了二手房市場的較大震動(dòng)。不過，隨著二手房參考價(jià)的發(fā)布，銀行信貸也會(huì)進(jìn)行參照。據(jù)此，廣州二手房的量價(jià)都會(huì)有下跌的可能，一些私下亂漲價(jià)的操作后續(xù)也會(huì)繼續(xù)被管控。

不過，當(dāng)記者試圖獲取有關(guān)首批公示小區(qū)二手房的歷史成交價(jià)格時(shí)，多方平臺(tái)的歷史成交價(jià)格一欄已不再顯示，并且有關(guān)第三方平臺(tái)顯示無在售房源，且參考均價(jià)一項(xiàng)已隱去。

對于為何看不到相關(guān)信息，記者從房屋經(jīng)紀(jì)人處獲悉，當(dāng)前其平臺(tái)系統(tǒng)調(diào)試，因此暫時(shí)不對客戶端展示相關(guān)房源。值得關(guān)注的是，期間記者曾詢問該經(jīng)紀(jì)人，800萬預(yù)算能否在保利心語花園購得兩房戶型時(shí)，經(jīng)紀(jì)人表示，此預(yù)算該小區(qū)沒有合適房源。對于原因，其解釋則為，“業(yè)主不愿意以這個(gè)價(jià)位出售。”

“廣州屬于一線城市中房價(jià)上漲動(dòng)力略強(qiáng)的城市，一手房管控后，二手房也明顯炒作，此次政策符合預(yù)期。”在談及廣州的二手房指導(dǎo)價(jià)政策時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)表示。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，廣州二手房成交75212套，較同期增長57.2%，成交量為近四年同比最高。

珠江新城房價(jià)普漲

廣州中原研究發(fā)展部在研報(bào)中表示，參考成都、東莞分批推進(jìn)方式，假如廣州二手價(jià)格指數(shù)仍呈現(xiàn)上漲苗頭，預(yù)計(jì)第二、第三批指導(dǎo)價(jià)落地的可能性較高。

監(jiān)管全方位“打補(bǔ)丁”，成效顯著

不僅是二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，近一年來行業(yè)的調(diào)控不斷加強(qiáng)。一方面，各城市對于房地產(chǎn)市場監(jiān)管的“打補(bǔ)丁”持續(xù)升級(jí)，針對法拍房、假離婚、學(xué)區(qū)房等加強(qiáng)管控;另一方面，金融監(jiān)管力度不減，首付比例、貸款集中度、不良貸款查處等政策持續(xù)完善。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，隨著對學(xué)區(qū)房、法拍房政策的不斷完善，一定程度上有利于抑制二手房價(jià)過快上漲，可以理解為對二手房的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)。預(yù)計(jì)接下來，對于部分以存量房為主的城市，一二手房房價(jià)倒掛現(xiàn)象大概率延續(xù)，而對于其他城市，隨著新建商品住宅限價(jià)等政策不斷加碼，部分客戶或更傾向于購買新房，一二手房房價(jià)倒掛現(xiàn)象或?qū)⒂兴挠^。

事實(shí)上，在二手房指導(dǎo)價(jià)影響之下，部分城市二手房熱度已經(jīng)有了顯著降溫。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，2021年8月份，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)2361套(含自助)，同比去年同期8月份二手房網(wǎng)簽量下降67%，環(huán)比下降29%，二手房網(wǎng)簽量持續(xù)低迷。上海區(qū)域情況類似，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在實(shí)行價(jià)格核驗(yàn)后一個(gè)月時(shí)間里，上海16個(gè)區(qū)中11區(qū)的二手房成交價(jià)下跌，上海全市平均成交價(jià)從之前的41582元/平方米下跌至39631元/平方米，跌幅為4.7%。

并且從近期的調(diào)控信號(hào)來看，未來監(jiān)管或?qū)⑦M(jìn)一步升級(jí)，日前深圳、南京、江蘇、溫州等地嘗試通過“房地價(jià)”聯(lián)動(dòng)的方式進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從已出臺(tái)的政策來看，首先通過限地價(jià)防止溢價(jià)率過高，有效控制拿地成本;其次通過商品房限價(jià)、二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制等政策，進(jìn)一步遏制部分房價(jià)虛高等市場亂象，同時(shí)有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，從而有效抑制房價(jià)上漲速度過快。

從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者講道，在目前市場的嚴(yán)格監(jiān)管之下，未來一二手房價(jià)格倒掛的情況會(huì)慢慢緩解，在“房地價(jià)”的聯(lián)動(dòng)之下房價(jià)漲幅也能夠得到有效控制。

此前，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也曾表示，未來二手住宅成交量價(jià)持續(xù)火熱的城市及一二手房價(jià)倒掛嚴(yán)重城市，或?qū)⒂瓉?ldquo;二手房指導(dǎo)價(jià)”時(shí)代，并效仿深圳和成都模式，把二手房參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。